本文是2014年7月6日在京召开的“新供给二季度宏观经济形势分析会暨企业去杠杆金融圆桌”研讨会主题演讲之一。演讲者是中国新供给经济学50人论坛成员、财政部财政科学研究所所长贾康。本文仅代表作者观点，与所供职单位无关。

　　

　　一、宏观经济形势分析

　　

　　从各个方面高度关注的宏观经济走势来看，一季度数据公布前市场的悲观情绪已经明显下降。虽然明显的有下行压力，但可以看到如统计局和香港汇丰PMI等指标均起点向好，结合其他指标，如工业增加值，克强指数的用电量、货运量及贷款的增长来看，经济在有下行压力的情况下是很有希望在二季度企稳的。如果二季度指标仍然能稳定在7.4%增长的水平上，则有可能在三四季度重现前两年前低后高的轨迹。

　　

　　强调一个和它伴随的现象，即所谓微刺激或者弱刺激对整个经济的影响是值得关注的。应该注意到在一季度数据还未完全公布之前，有关部门就明确地给出了信息——在高铁建设项目上，发改委四千多亿投资的信号还是非常值得看重的（年度高铁总投资规模高达六千多亿），加之货币政策方面的几轮定向降准、对“三农”、小微企业、房地产市场的首套房的贷款等动作，可以理解克强总理 “不会冒然启动强刺激”的表述（即经济学调控下的“相机抉择”），宏观调控当局非常重视这种相机抉择概念下的弱刺激。

　　

　　这样的信号有助于实现类似于前两年的前低后高的运行轨迹。考虑到我国体制特点上在宏观层面的表示（比如克强总理前一段时间专门召集八个省级行政区的领导召开座谈会，要求为官要有所作为）以及外部主要贸易伙伴的良好情况，今年实现7.5%左右的增长应该是大概率事件，这有助于我们在全面改革开局之年更好地贯彻把短期和中长期衔接在一起的改革任务。

　　

　　二、房地产市场动态分析

　　

　　应该注意到在经济下行压力比较明显的一季度，国内主要城市的房价指标出现了明显的降温，三月份以来每个月度指标都非常牵动人心。应该讲楼市进入了一个调整期，关于中国房地产市场拐点及房价大跳水和崩盘的认识带有极端化色彩，过于悲观。

　　

　　有必要区分市场的分化，市场分化就是有升有降和大势拐点，这个大势拐点是指长期曲线调头向下。“长期”就是中国要完成城镇化这几十年的历史时期，从现在真实城镇化率不到40%一路走到国际经验表明的要到70%左右才可能转入一个新的低发展期。这样一个大的时期内，长期曲线是不是调头向下，就是这里所称的大势拐点。这个区分是很有必要的，因为如果不对拐点做一更清晰的定义，讨论问题可能就陷入混乱。

　　

　　另一个问题就是阶段性的调整，也是要讨论的真正所在，这样一个阶段性的调整属于一种回调和盘整，在整个中国城镇化几十年要走的长期趋势里，中心区、房地产形成的上扬形态并不能改变这个曲线的基本模样，并没有一个使长期曲线调头向下的拐点。目前阶段的表现是房价的阶段性回调盘整，而不是全面崩盘，是这个曲线的一个阶段性的小回调，而不是长期曲线的调头向下，相关的最基本的认识框架仍然还是对于中国城镇化目前实际上刚刚完成不到40%的基本情况的全面审视。

　　

　　国际经验表明城镇化要到70%左右的高位后，经济才会转入一个低频发展的新阶段。我们现在讲中国的城镇化仍然是方兴未艾的发展过程，今后几十年中还有四亿左右人口要进城居住，比我们前三十几年改革开放的总和还要更多。这些人进城的过程伴随着中国社会总体从中等收入阶段向高等收入阶段的演变，加上其他种种需要考虑的因素，决定了中国城市中心区域房价长期性的上涨趋势是必然要存在的。

　　

　　由于种种原因，前一段时间的房地产市场确实形成一些泡沫因素，但是出现市场分化的正好使这些泡沫现形并被消化。目前为止并没有可信的理由证明中国楼市进入断崖式大跳水和崩盘过程，正常市场允许价格波动，可以体现一定的市场风险。市场分化阶段展开以后，首先可以使一些原来要买房的社会成员得到价格低的实惠，同时又会有人预测房价会跳水甚至崩盘，这反而使相当多的购房者买涨不买落，进而错过了一轮相对有利的时机。

　　

　　现在必须冷静的看到，有些地方的房价仍然是坚挺的，并且还有涨价的案例。但在分析过程中的第一要注意的是分类，例如北京五环之内有一个非常明显的学区房和非学区房区别，两类房价的表现有明显不同的动态。其次要注意的是分型，一个具体的交易对象，户型、朝向、楼层、周边环境等等，都是有不同的特点，要适应不同的偏好的，不同的特点，不同的类型，在交易中都是要被入场的交易主体反复考量的。

　　

　　应该说目前是一个很好的促使我国住房市场健康化的新的阶段，政府决策层对于房地产领域显然已经有了新的优化调控的思路，在此把它称为双轨统筹。整个房地产概念下不能只看市场一方面的表现，还要看到在整个社会需求方面政府牵头把保障有效供给提供出来。政府反复强调要加快保障房建设，提供有效供给，在几年内，中国主要的中心区域的低收入阶层有望获得有效供给而被托举起来，把保障轨低端托起来，另外一方面市场轨上有支付能力的社会成员就会相对从容的多。低端不闹事，有支付能力的中等收入阶层在相对从容的市场里行使自己的权利进行挑选，一个带有市场常规特征的环境有望在新的阶段得到更好的建设。在政府的双轨统筹框架中，政府管向下规划，保障轨管托底和甄别，市场轨上政府要管的就是公平竞争规则，以及不可回避的税收。既然政府已经把房地产市场调控管理问题放在一个双轨统筹的框架下，几年之内完全可以考虑让商品房和产权房市场轨道上的市场机制更好的发挥作用。

　　

　　真正有意义的事情是，各个地方政府相机抉择，淡化行政限购措施，另外积极贯彻三中全会精神，加快房地产税的立法，并适时推进改革。现在我们在市场分化后的新阶段，应该有信心，在把双轨统筹的框架掌握好后，经过阶段性调整，我国房地产市场和整个住房供给在城镇化几十年的过程中，可以更好的适应社会的客观需要。在托好低端，让市场轨更好发挥作用的过程中，形成更全面的从保障房到商品房的有效供给。各个地方政府应该对自己的辖区做出理性的分析和尽可能体现调控水平的管理措施。一定要强调因地制宜，不同的辖区之内情况千差万别，应该允许不同地方政府根据自己的特定情况有具体相机抉择和措施设置的特色。

　　

　　在这个过程中应把运行方面的要领掌握好，同时抓住实质性的中长期改革的事项不放。要在加快房地产立法方面凝聚共识，有所推进。房地产市场分化之后，应更加注意结合局部到全局，当下到中长期，注重中国改革和房地产市场的持续发展中的有关长效机制打造的攻坚克难。在房地产税改革中，需要立法先行，在清楚这个要领之后，就应该一起推动理性的讨论。一旦房地产税立法，其在人大方面的讨论过程中，需要社会方方面面更充分地表达不同的利益诉求和不同的意见建议，我们应该在这样一个即将到来的博弈过程中更多的注入理性讨论的精神和培养真正符合现代国家治理、现代文明所要求的共和的互动机制。任何利益诉求都应该被允许做理性的表达。整个社会在这样一些税制的问题上并不是简单的少数服从多数，而应该是在共和的趋向下寻求最有利于整个社会把短期和长期、局部和全局利益处理好的解决方案。