3月27日，“国有企业改革—打好供给侧结构性改革攻坚战”理论研讨会在北京召开，会议由华夏新供给经济学研究院、中国新供给经济学50人论坛主办。
在《中信城市运营：基于新型城镇化战略的城市供给侧变革》为主旨的演讲中，中国新供给经济学50人论坛成员、中信地产副总裁、中华晟基金管理公司董事长林竹表示，中信城市运营PPP模式，是基于国家新型城镇化战略的投资行为，是新型城镇化战略指导下的城市供给侧改革，是推动中国新型城镇化发展的重要创新型市场平台。在此基础上，林竹提出了新型城镇化战略指导下关于城市发展供给侧变革方向的几点思考。
以下为演讲实录：
林竹：各位专家，各位朋友，大家上午好，非常感谢新供给论坛提供这么一个交流的机会，我向各位汇报一下中信地产在过去五年中通过自己的思考、探索和实践，以中信作为一个庞大的央企、国企的资源所走出来的一条比较创新的路子。过去这两天可以看到中信地产跟中海地产很多跨境并购的事件，在房地产界还是一个非常大的事情，微信、微博相当多的信息在披露这么一个交易的细节，但始终还是有很多细节是不便于披露的，目前整个跨境并购案还没有完全结案，它还有时间。今天，我们讲真话，不讲假话。
我汇报的中信城市运营的板块在这次并购中信是留在中信集团里作为一个创新的主导方向来做的，未来中信地产在主营业务原来是住宅地产，这块已经划交给中海地产操作，中信主要以城市的综合开发运营的PPP方式来做主导，这在我们集团内部已经明确了。
整个变革过程中恰逢全国两会期间，我们董事长也在媒体提到过中信在实践推动国企的供给侧改革，讲完这个话一周媒体公布了我们并购的信息。今天我们在这里跟大家汇报一下我们过去这几年在非主流的地位下基本上在没有耗费我们公司过多资源的情况下我们用了轻资产的方向，在研究探索跟分析整个中国的城镇化发展趋势。因为当时2010、2011年的时候还没有提新型城镇化这么一说，当时也没有人提PPP，也没人提供给侧的情况下，我们基于自身的发展，为了把一个项目做好的市场条件下进行了一个交易结构的设计，寻找一条符合国家整个城镇化大的战略方向，以及市场可能出现的有效跟有力生存的方向去拼搏。因为从今天来看，很多政策层面一些信息印证了这条路是正确的。在市场方面，从我们不断的交易跟市场运作，我们也得到在相互早期阶段我们的现金流，我们的利润也都得到了印证。反过来这个模式现在作为我们中信一个重要的改革创新方向，中信城市运营这个品牌也是在法律方面做了注册的，今后大家会在媒体，会在一些公开的报道中看到这个表述叫“中信城市运营“，以后的中信地产慢慢不再会出现了。
为了让各位在短时间快速对中信城市运营的方式有一个认知，中信城市运营是基于国家新型城镇化战略的投资行为，这个表述是我们自己总结的，我们所走的方向就是国家的战略方向。第二是新型城镇化战略指导下的城市供给侧改革。最近在媒体上会看到很多企业供给侧改革，资源供给侧改革，因为我们从房地产这个角度转型过来，我们接触跟参与了大量的，我们公司遍布全国三十多个地方。这些城市的发展，刚刚很多专家提到，很多都是政府主导型的城市综合投资，但是作为我们中信跟别人合作的时候，我们会站在市场的角度去扭转它的供给方向。中信城市城运营的是推动中国新型城镇化发展的重要创新型市场平台。
新城市化战略，在过去这两年中，我们都是在第一时间解读研究，我们的解决效率不亚于国务院跟党校的很多研究机构，但我们站的角度是站在市场，作为一个国企的房地产公司应该怎么寻找自己生存的道路，我们在2011年，2012年已经开始研究了。很多信息，包括我们对大的宏观政策的把握也得益于我本人加入了新供给的这么一个团队，不断的得到很多非常创新的思维跟信息，这是有帮助的。
关于社会资本的推动，财政部在2014年底出台政策之前，恰逢在2014年的6月份，我们中信举办过一个综合城市高峰论坛，当时请了五个外部嘉宾，我是作为内部嘉宾在论坛上进行了一些演讲。中信第一次提出了PPP的模式。正好财政部随后一个月后出台了很多政策。我们再来解读财政部PPP的很多定义，我觉得他们当中的很多定义跟我们在2012年以来，在我们项目使劲中所推动的交易结构完全一致，我们在很短时间内就跟财政部的PPP基本的精神吻合上。但是，后来又出现了很多新的政策大家都很清楚，国家发改委后来又出台一系列政策，国家的财政部成立了PPP研究中心，在金融司里成立PPP研究中心，出台了很多关于甄别辩证PPP模式的细则，以及引导性的规范性合同文件。我们这些文件都做了研究。
最后有个奇怪的现象，我们是最早做PPP项目的，最后我们并没有入库。大家知道入库有很多严格的细则。入库的条件再去研究它为什么出台这些文件跟政策就会发现作为财政部推动PPP有根本性的目的，要清理地方大量不良的债务平台。从这点出发，有大量政府的义务、责任跟风险都在不知不觉的向社会资本的方向转移，整个法制环境，包括我们的融资环境，包括我们社会各方的关注，并没有完全的关注跟替这个社会资本解脱。所以，我们在研究当中，一直坚持具有中信特色的叫做城市运营的PPP的方向，我们坚持自我的现金流安全，自我盈利模式，我们的交易结构跟我们整个中信跟社会资本合作的过程中，我们非常关注落实互相尊重。如果没有互相尊重的契约精神，这个项目很难做。所以，这些项目都是在我们中信地产项目中去体现，去落实。
后来到了去年底，供给侧的措施举措都纷纷在中央的文件跟中央国务院的会议上推动出来，供给侧的很多提法跟现在中信在推动的城市运营的变革很多措施是吻合的，反过来为我们扫清了思想上的障碍，包括推动我们跟地方政府合作中的顾虑。比如加大供给侧的结构性改革是发展战略性新兴产业现代服务业，增加公共产品的服务供给，着力提高供给体系质量和效益的一个重要的方面。作为城市运营恰恰就是怎么样整合社会资本，给咱们的城市市民提供公共产品服务。从整个大的背景环境来看，我们可以发现在新型城镇化的新的形势下有四个方面的转变正在出现，第一是城市的发展从粗放型向集约型的发展方向转变。第二是驱动的方式，从政府推动，政府主导向政府引导跟市场主导的方向变动。第三还有一个非常重要的规划方式，中国的城市规划体制完全是政府主导社会经济，就是城市的经济，城市的发展，城市的环境等等，包括城市的空间形态变化的非常重要的指挥棒。这个指挥棒从“一规独大”向“多规合一”的转变，这也是非常重要的一个变化。最后还有一个融资方式的变化，从政府平台向PPP模式的平台转换，这是我们从宏观政策环境得出的结论。
在这样的情况下，中信从2010年开始就已经探索城市运营的一些方式。过去四年当中，应该说到2015年底12月，整个探索在项目实践方面取得了一些可以体验，可以计量的一些成绩。通过政策方面，包括实践方面的综合，我们提出中信城市运营的理念以新型城镇化战略为指导，以多规合一为抓手，以土地运营为基础，以产业运作为保障，以资本运作为核心，通过市场主导，政府引导的PPP市场化运作方式来跟地方政府建立平等的契约型的合作伙伴关系，从而构建城市产业、文化、交通、生态和人居环境的城市综合形态。这是我们结合政策、项目实践、案例经验基础上得出的中信自我的创新理念。
在整个操作过程中主要整合资本、产业跟土地的资源，达到新的城镇化五位一体的目标，生态、文化、交通、产业，最后把人居环境做到符合城市发展的可持续的发展，这么一种长远的目标。
在这样的理念下我们可以发现市场的需求就出来了。供给侧的改革，我们着力打造一个中信城市运营的供给，市场有这个需求，我们着力提高我们的供给，改变我们的供给方向。第一，我们在打造一个具有区域整体规划跟开发能力的团队。第二我们产业整合跟招商能力方面大幅度提高。另外，中信本身具有大规模的资本运作能力。最后通过一个团队的高品质的管理输出来体现。这样应该说在新型城镇化的战略下，市场上正在呼吁具备提供公共产品服务能力的PPP城市运营商就呼之欲出，我们就可以比较快速的占领这个新的市场来获得这样的需求。
中信在金融领域非常强大，但是在非金融领域我们同样有五十多个行业的协同。五十多个行业当中能够覆盖跟提供一个城市综合发展中，一个区域在城镇化发展过程中所需要的直接和间接的会有三十多个产业，中信有这个天生的优势，这是我们背靠这么一个资源优势去做的协同。在这样的理念指导下，我们在2010年开始在中信进行了初步的拓展跟洽商。2012年底跟广东省政府和汕头市政府达成一个战略合作协议，综合性城市开发运营项目，包括土地一级开发、城市级基础设施、公建配套和产业投资一系列的资源整合，这个项目前年我们确定为广东省中信集团调结构、转方式战略，探索创新城市运营商业模式的重要项目载体。跟地方政府“多规合一”不一样的地方，我们通过法律形式获得168平方公里的叫做城市运营投资主体资格之后，由中信联合社会资本主导战略概念规划，政府回归到裁判的角色，它是来审批的，它不主导这个规划，这是我们做“多规合一”跟别的地方政府主导“多规合一”非常重要的不同。
根据双方的协议规定，这个项目在2015年10月29号获得了汕头市人大常委会的表决通过，汕头市是一个特区立法的授权，跟一般的地方地级市的人大权限还不太一样。人民网评价这是国内首个获得立法保障的PPP项目。在2015年去年12月我们获得了广东省新型城镇化综合试点的实验范畴。总体定位三个，最高是定位在亚太、粤东跟城市本级做一个发展的目标定位，开发投资的内容包括基础设施、土地整理、公建配套、产业配套和三旧改造。这些都是涉及了城市城镇化发展过程中一些非常重大的方面。海湾隧道投资60亿，我们刚刚获得了银行贷款，以基准利率的方式提供了8+2年的周期，海湾隧道的PPP模式中有几个特点：第一，通过公开招标的方式，当时我们强烈要求地方政府一定要走这么一个过程。第二，通过公司股权的比例分配投资回报，通过业务公司法确保我们的权益。第三是通过土地开发的特许授权来捆绑基础设施的投资开发建设，以及后面的土地未来收益的约定。最后是形成一个非常庞大的法律体系，九大协议，非常厚的一叠文本保证双方的义务和风险分享。在整个项目中，中信和社会资本51/49，第二层又是社会资本跟地方政府49/51，形成一个隧道项目公司SPV的结构，未来我们还要做很多创新来完善大的体系跟机制。去年的5月份，广东省朱省长在内部批示说要及时总结，广东省的发展研究中心把这个项目一些基本的案例和经验总结为广东模式，要求全广东推广。
从今年以后，包括中信的整体改革转型，我们通过打造首支基于城市运营创新模式的PPP基金，我们这个基金跟很多银行的基金，跟很多政府基金不一样，我们做的是主动型基金，我们想致力于成为这种城市运营模式的PPP项目的发动机，用它来推动项目的实现，我们更多做的是股权，用股权带动政策性银行，还有很多商业兴银行在PPP方面的一些优惠的政策贷款，把这个项目可以大面积的推广。我们去年中旬以后已经致力于打造这么一个基金，是华晟基金，中信地产、中银投、中银粤财、信成资管，我们希望下一步跟中信一起通过四个方面的驱动方式，生态驱动、TOD驱动、产业驱动、文化创意驱动来重点承接三大区域，长三角、珠三角和京津冀地区的优质项目，从风控的角度，非法的地区的项目风险还是比较大，我们优先选择这样的区域，通过创新三GP模式，战略投融资团队、土地运营团队和产业运营团队支撑起整个项目的稳妥高效运作。
未来总结起来三个方面，绿色城市、智慧城市、人文城市。这些就能够彻底助推城市的供给侧改革。最后在大的新型城镇化的巨大红利中分到一杯羹，我们还是用商业的手段，市场的手段来获得这个红利，而不是用行政的手段或垄断的手段获取，那些都是不可持续的。
我们中信城市运营希望与中国的城市文明共同发展。谢谢各位。
